מס שבח: איך הוא מחושב ומי צריך לשלם אותו?

עולם הנדל"ן הוא עולם מורכב למדי וכך גם כל הקשור במיסים שכלולים בו. אחד הבולטים שבהם, הוא מס השבח. מה הוא מס זה? כיצד הוא מחושב? מי צריך לשלם אותו ומתי? והאם יש איזה קשר ל"היטל השבחה"?

מהו מס שבח?

ראשית, נתחיל בהגדרה קצרה וברורה: מה הוא בעצם מס שבח? זהו בפשטות מס על רווח שעשיתם, ממכירת דירה. זאת, במקרה שבו עליית הערך נבעה משינוי שהמדינה יזמה, כגון שינוי בתכנון העירוני. המס מוגדר במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) או בקיצור "חוק מס שבח". תוכלו לקרוא עוד מידע חשוב בנושא זה, באתר "מגדילים". מס שבח מחושב כאחוז מהרווח על המכירה. הרווח הוא כפי שניתן לתאר, ההפרש בין סכום מכירת הדירה כעת, לבין סכום רכישתה במקור. מרווח גולמי זה, ניתן להוריד הוצאות שונות שהיו על הנכס לשם השבחתו. מאידך, נלקחת בחשבון גם ירידת ערך טבעית של הנכס ("פחת") עם השנים.

תשובות לשאלות נפוצות

יש פרטים רבים לדעת בנושא זה, במיוחד לגבי המצב סביב כל עסקת נדל"ן בפני עצמה. אך במבט על, אלה כמה נקודות מפתח שיסייעו להוסיף ולהבהיר את התמונה:

• מי משלם? – מוכר הדירה משלם את מס השבח. עשוי להיות גם מקרה, שבו הרשויות יידרשו מרוכש הנכס מקדמה על מס השבח. במקרה כזה, עם רכישת הנכס בפועל, הוא יקזז סכום זה מהתשלום למוכר.
• למי משלמים? – משלמים מס זה לרשות המיסים.
• מה אם לא היה רווח? – מאחר שהמס הוא כאמור על הרווח ממכירת הדירה, לא משלמים מס שבח אם לא היה רווח.
• האם יש פטור ממס שבח? – יש כמה פטורים אפשריים שונים ממס זה, כגון מצב של דירת מגורים יחידה.

מה זה לא

"מס השבחה" הוא כינוי שבו משתמשים לעתים למס שבח, אך הוא לא מדויק. מס שבח הוא גם בהחלט לא "היטל השבחה". היטל השבחה הוא תשלום מסוג אחר, אשר נדרשים לשלם בעקבות עליית ערכו של נכס מקרקעין. זאת, במקרה שבו העלייה בערך התרחשה עקב אישור של תוכנית בניין עיר, אישור של הקלה מסוימת או של שימוש חורג בנכס.

הפרטים הקטנים, שעושים הבדל גדול

בכל הנוגע לנדל"ן, סכומי הכסף לרוב גדולים למדי. לכן, גם נתח קטן מעסקאות כאלה כגון אחוזים בודדים למיסוי, מתבטא בסופו של דבר בסכומים נכבדים. על רקע זה, משתלם להתעמק בפרטי הפרטים, לבצע כל חישוב שנדרש ואפילו לשכור יועצים מנוסים. חישוב מס השבח בפועל, מורכב יותר ממה שהצגנו כאן. לעתים תוצאות החישוב הן במחלוקת ובמקרים אחרים נוצר חוב של מוכר הדירה בנושא מס שבח. מי שמשקיע די זמן ומחשבה בכך, לעתים גם כסף, עשוי לצמצם את ההוצאות על מס זה ועל מיסוי נדל"ן בכלל. כאמור, יש גם מקרים שבהם ניתן שלא לשלם מס שבח בכלל – בעזרת פטורים או הוצאות שמצמצמות את הרווח. אך הכל דורש השקעה ומחשבה מראש.

לסיכום

מאז שנת 2000 מס רכוש עומד על אפס וזה נחמד. אך הדבר לא משנה מהותית את נטל המיסוי הלא פשוט שנשאר בנושא הנדל"ן. לצד מס שבח, יש גם מס רכישה, מס הכנסה במידה ויש לכם הכנסות מהשכרת הנכס ותשלום ארנונה (גם זה מס נדל”ן!). אז אם בכוונתכם למכור דירה, מומלץ וחשוב מאוד להתעמק בנושא המיסוי, כולל מס השבח. גם כללית בכדי להבין אותו לעומק וגם ספציפית לגבי פרטי המקרה שלכם.