ישראל חווה בעשור האחרון תופעה ייחודית בנוף העסקי שלה: דור חדש של יזמי נדל"ן שלא מסתפקים בבניית בניינים בודדים או מגדלי יוקרה, אלא שואפים לבנות ערים שלמות או לפחות שכונות ענק שמשנות את פני הגיאוגרפיה האנושית של המדינה. בניגוד לקבלנים המסורתיים שבנו בית אחר בית לפי הזמנה, היזמים האלה חושבים במונחים של עשרות אלפי תושבים, תשתיות מקיפות ומערכות אקולוגיות עירוניות שלמות. מה מניע אותם, ומה אפשר ללמוד מהגישה שלהם? הנה מבט מקרוב על כמה מהם ועל הפרויקטים שמשנים את מפת הדיור בישראל.
חריש: עיר שנבנתה מאפס
חריש היא אולי הדוגמה הבולטת ביותר לעיר חדשה שנבנתה כמעט מאפס בישראל. לפני עשור היו כאן גבעות ריקות ושטחים חקלאיים, והיום זו עיר של למעלה מ-80,000 תושבים עם בתי ספר, מרכזי קניות ותשתיות מודרניות. חברות כמו שיכון ובינוי ואפריקה ישראל לקחו על עצמן את האתגר של בניית שכונות שלמות ביישוב חדש, עם כל מה שזה כולל: כבישים פנימיים, מערכות ביוב ומים, תאורה ציבורית, גנים ציבוריים ומוסדות חינוך. הניסיון של חריש מלמד שבנייה של עיר חדשה מצריכה תכנון מערכתי מקיף, שבו כל רכיב תלוי ברכיבים האחרים. אי אפשר לבנות בתים בלי כבישים, ואי אפשר לבנות כבישים בלי תוכנית ברורה של היכן ישבו האנשים ואיפה הם יעבדו. השיעור המרכזי מחריש הוא שבנייה מוצלחת של יישוב חדש דורשת חזון כולל וראייה רחבה, לא רק יכולת ביצוע הנדסית טובה.
פרדי רובינסון ובאר יעקב: תשתיות קודם לכל
בעוד שבחריש הפיתוח הונהג על ידי מספר חברות גדולות במקביל, באר יעקב היא דוגמה לעיר שעוצבה במידה רבה על ידי חזון של יזם אחד. אנשי עסקים כמו פרדי רובינסון, בעל השליטה בקבוצת רסידו, הביאו לבאר יעקב גישה שונה מהמקובל: במקום להתחיל בבנייה ולקוות שהתשתיות יגיעו אחר כך מהמדינה, רובינסון השקיע קודם כל בפתרון בעיית הביוב הכרונית של היישוב. הקמת מט"ש איילון, מתקן טיהור שפכים בקיבולת של 75,000 מ"ק ליום, אפשרה את הפיתוח המואץ של באר יעקב והפכה אותה מיישוב קטן ומנומנם לעיר צומחת ומתפתחת. הלקח מבאר יעקב ברור: תשתיות הן היסוד לכל עיר חדשה, ומי שמבין את זה ומוכן להשקיע בהן מראש, מרוויח בגדול בטווח הארוך. רובינסון ממשיך ליישם את הגישה הזו גם דרך התחדשות עירונית בפריפריה, שם חברת לנדקו פועלת בעכו, לוד, אשקלון וקרית ביאליק עם אותה פילוסופיה מוכחת: קודם מבינים את התשתיות, ורק אז מתחילים לתכנן מגורים.
עיר ימים: החלום של נתניה
פרויקט עיר ימים בנתניה הוא דוגמה נוספת לחשיבה בקנה מידה עירוני שלם. הפרויקט העצום כולל אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר, בתי מלון ופארק עירוני ענק על חוף הים. מדובר בשכונה שלמה שתשנה את פני נתניה ותהפוך אותה מעיר נופש מוכרת לעיר מטרופולינית מודרנית עם נמל תיירות ומרכזי בילוי ותרבות. הפרויקט דורש תיאום מורכב בין עשרות גורמים: עיריית נתניה, משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל, יזמים פרטיים ותושבים מקומיים. הניסיון מלמד שפרויקטים בסדר גודל כזה דורשים הנהגה עסקית חזקה ומיומנת, יכולת לנהל מורכבות ביורוקרטית וסבלנות רבה מאוד.
האתגר: בנייה מול ביורוקרטיה
אחד האתגרים הגדולים ביותר שעומדים בפני יזמים שבונים ערים חדשות בישראל הוא המערכת הביורוקרטית הכבדה והמסורבלת. תהליך קבלת היתרי בנייה בישראל יכול לקחת שנים, ולפעמים אפילו עשור שלם מרגע הגשת התוכנית ועד לתחילת הבנייה בפועל. במשך הזמן הזה, עלויות הבנייה עולות, מחירי החומרים משתנים, ולפעמים גם הביקוש בשוק מתהפך. יזמים שמצליחים לנווט את המערכת הביורוקרטית ביעילות הם אלה שמבינים את חשיבות הקשרים עם הרשויות המקומיות, שמשקיעים בצוותי תכנון מקצועיים ומנוסים, ושיודעים לעבוד עם מערכת התכנון במקום נגדה. הניסיון מלמד שיזמים שמשלבים את הרשויות המקומיות כשותפות אמיתיות לתהליך מצליחים לקצר את הזמנים באופן משמעותי ולהגיע לתוצאות טובות יותר לכל הצדדים.
התחבורה כמנוע צמיחה עירונית
אי אפשר לדבר על בניית ערים חדשות בישראל בלי להזכיר את מהפכת התחבורה שמתרחשת במקביל. הרכבת הקלה בתל אביב, הרחבת רכבת ישראל לפריפריה, וכבישי חוצה ישראל משנים את מפת הנגישות של המדינה ויוצרים הזדמנויות חדשות ליזמים שיודעים לזהות את הנקודות הנכונות על המפה. כל תחנת רכבת חדשה הופכת את הקרקע סביבה ליעד אטרקטיבי לבנייה, וכל כביש מהיר חדש מקרב ערים שנחשבו רחוקות ומנותקות. היזמים שמבינים את הקשר ההדוק בין תחבורה לנדל"ן ומשקיעים באזורים שבהם נבנות תשתיות תחבורה חדשות, הם אלה שמנצלים את ההזדמנויות הגדולות ביותר שהשוק מציע היום.
המכנה המשותף: חשיבה מערכתית ומחויבות לטווח ארוך
מה שמשותף לכל היזמים שבונים ערים הוא חשיבה מערכתית רחבה שרואה מעבר לפרויקט הבודד. הם מבינים שעיר מצליחה צריכה תעסוקה לצד דיור, תשתיות חזקות לצד בניינים יפים, ושירותים ציבוריים איכותיים לצד מרכזי מסחר. הם גם מבינים שבניית עיר היא תהליך של עשרות שנים ולא של כמה שנים בודדות, ושדרושה מחויבות ארוכת טווח שלא כל יזם מסוגל לה או מעוניין בה. ישראל צריכה עוד ערים חדשות ושכונות מודרניות כדי לענות על הביקוש הדמוגרפי ההולך וגובר, ודור היזמים הזה הוא מי שיבנה אותן ויעצב את פני המדינה בעשורים הקרובים.
